Kræver det byggetilladelse?

Et par typiske eksempler og svar på, om det kræver byggetilladelse eller anmeldelse.

Uanset om et projekt kræver byggetilladelse/anmeldelse eller ej, så skal krav og regler i bygningsreglementet, øvrige love, lokalplaner, servitutter, normer/anvisninger m.v. overholdes. Det er dit ansvar som husejer/bygherre at alle regler overholdes, og hvis der er en regel du ikke kan overholde, skal du ansøge kommunen om dispensation – og byggearbejdet må ikke påbegyndes, før dispensationen er givet.

Oversigten nedenfor er vejledende, idet der kan være mindre forskelle fra kommune til kommune. Er du i tvivl om dit projekt kræver byggetilladelse kan du få os til at undersøge det i det vi kalder en forundersøgelse.
(Kilde til informationerne: Erhvervsstyrelsens side Boligejer.dk)

Opførelse af ny 1. sal

JA! At opføre ny 1. sal på et enfamiliehus eller rækkehus kræver byggetilladelse, eftersom boligarealet udvides.

Tilbygning

JA! Hvis tilbygningen skal være opvarmet og bruges til helårs ophold kræves byggetilladelse.

Badeværelse i villa

NEJ! Du behøver hverken byggetilladelse eller anmeldelse hvis du skal bygge nyt badeværelse eller ombygge dit badeværelse i et enfamiliehus eller rækkehus (nyt bad/wc skal dog anmeldes til BBR-registeret). Kun hvis du udvider etagearealet samtidig (fx tilbygning eller badeværelse i et ellers uudnyttet loftrum) kræves byggetilladelse.

Facaderenovere villa

JA/NEJ! Hvis din villa er fredet eller registreret som bevaringsværdig i en lokalplan eller byplanvedtægt kræves byggetilladelse for at få lov til at ændre facaden (skifte vinduer, facadeisolere m.v.), men hvis din villa hverken er fredet eller bevaringsværdig kan du ændre facaden uden byggetilladelse. Husk dog, at der kan være regler i en lokalplan/byplanvedtægt vedr. facaden som du skal overholde uanset hvad. DOG: Hvis du vil efterisolere facaden med mere end 25 cm. eller hvis efterisoleringens tykkelse betyder, at afstanden til naboskel bliver mindre end 2,5 m, så skal du søge om byggetilladelse.

Udgrave kælder under villa

JA/NEJ! Hvis du har en kælder (med loft lavere end 1,25 m over terræn) som du vil udgrave for at få mere lofthøjde kræver det ikke byggetilladelse. Men hvis du vil udvide kælderen eller grave helt ny kælder kræver det byggetilladelse.

Omfangsdræn ved villa

NEJ! Etablering af omfangsdræn omkring et enfamiliehus kræver ikke byggetilladelse.

Badeværelse i lejlighed

JA! Ombygning af badeværelse i en lejlighed skal anmeldes til kommunen, og i visse tilfælde skal du også have byggetilladelse og ibrugtagningstilladelse. Du skal desuden sikre dig grønt lys fra bestyrelsen i andels- eller ejerforeningen. Byggetilladelse kræves, hvis du skal fjerne en bærende væg. Så skal en ingeniør lave statiske beregninger – og du skal have ibrugtagningstilladelse fra kommunen når projektet er udført. Hvis du river vægge ned, sætter vægge op eller laver forsænkede lofter i badeværelset skal det også anmeldes til kommunen. Mindre ændringer som fx at flytte en radiator kræver ikke tilladelse eller anmeldelse til kommunen.

Carport ved villa og rækkehus

NEJ/JA! Hvis du skal opføre en carport som betyder, at du får mere end 50 m2 i alt af “småbygninger”, dvs. carporten, garager, skure, udhuse og overdækninger – så skal du have byggetilladelse. Dette gælder for carporte ved fritliggende enfamiliehuse, dobbelthuse (to sammenbyggede enfamiliehuse med lodret boligskel), rækkehuse (lodret boligskel) og sommerhuse. Men hvis du med carportens areal IKKE overstiger 50 m2 i alt af de nævnte småbygninger, så kan carporten opføres uden byggetilladelse.

Bemærk, at du stadig har ansvaret for, at få ændret din ejendoms BBR-meddelelse så den er retvisende, også med hensyn til arealet af “småbygninger” på din matrikel.

Henvisning: Bygningsreglementets kap. 1.6 “Byggearbejder, der kan opføres uden byggetilladelse“.

(Tekst ajourført 14.07.2017)

Uopvarmet bygning på < 10 m2 ved villa

NEJ! Du må opføre to småbygninger der hver er mindre end 10 m2 uden hverken anmeldelse eller byggetilladelse – såfremt bygningerne er uopvarmede (Hvis de skal være opvarmede tæller det med som en udvidelse af etagearealet, og så skal du have byggetilladelse først.)

Ombygge køkken

NEJ! Det kræver normalt hverken anmeldelse eller byggetilladelse at ombygge et køkken i en villa, dobbelthus eller rækkehus (med mindre dit hus er fredet), og heller ikke i en ejer-/andelslejlighed (kan dog kræve tilladelse, hvis du skal ændre på fælles tekniske installationer).

Bygge ny kvist på taget

JA! Hvis du har skrå vægge og tilfører en kvist, vil det øge det beregningsmæssige etageareal på tagetagen og dermed vil der være tale om en udvidelse af boligarealet, hvilket kræver byggetilladelse. Desuden kræver kvist også byggetilladelse hvis dit hus er registreret bevaringsværdigt eller fredet.

Udskifte vinduer

JA/NEJ! Hvis dit hus er fredet eller registreret som bevaringsværdigt kræver alle ændringer i husets udvendige udseende byggetilladelse. Men ellers kræver en vinduesudskiftning hverken anmeldelse eller byggetilladelse.

Ombygge garage til værelse

JA! At forandre en garage til opvarmet boligareal er en væsentlig ændring i et rums anvendelse, og det er en udvidelse af etagearealet, så det kræver byggetilladelse.

Inddrage loftrum til beboelse

JA/NEJ! Som Erhvervsstyrelsens hjemmeside Boligejer.dk formulerer det: “Det afgørende for om inddragelse af et loftrum kræver byggetilladelse er, om bygningsreglementets bestemmelser er påset i forbindelse med behandlingen af den oprindelige byggetilladelse. Det vil sige, at hvis der tidligere er stillet krav til en udnyttelig tagetage, som på daværende tidspunkt opfyldte kravene til beboelse, vil en senere inddragelse af en udnyttelig tagetage til beboelse ikke kræve en byggetilladelse. I modsætning hertil vil en senere inddragelse af en udnyttelig tagetage til beboelse kræve en byggetilladelse, hvis der ikke tidligere er stillet krav til den udnyttelige tagetage i overensstemmelse med kravene til beboelse, idet der vil være tale om en væsentlig anvendelsesændring i henhold til byggelovens §2, stk. 2, litra c. Det forhold, at en udnyttelig tagetage er medregnet til bebyggelsesprocenten betyder ikke nødvendigvis, at en ændret anvendelse fra udnyttelig tagetage til bolig ikke kræver byggetilladelse.”

Vores tolkning er, at i langt de fleste tilfælde, vil inddragelse af loftrum til beboelse kræve byggetilladelse.

I tvivlstilfælde vil det ofte være en fordel at kontakte den lokale kommune med en konkret forespørgsel i situationer som disse.

Ombygge tagkonstruktionen

JA/NEJ! Hvis du ombygger tagkonstruktionen så du får mere plads på 1. salen (fx hvis du rejser taghældningen op eller bygger valmede tage om til rejste gavle) så udvider du det beregningsmæssige etageareal, og det kræver byggetilladelse. Ligeledes, hvis du ændrer tagspærene fra gitterspær (som betyder at loftrummet ikke kan udnyttes til beboelse), til fx hanebåndsspær (som betyder at loftrummet godt kan bruges til beboelse), så kræver det byggetilladelse – uanset om du i praksis har tænkt dig at bruge loftet til beboelse eller ej. Tilføjelse af kviste kræver også byggetilladelse. Men hvis du ikke ændrer på nogle af disse forhold kan du godt ombygge tagkonstruktionen uden hverken anmeldelse eller byggetilladelse.

Nedrivning af bebyggelse

JA! Nedrivning af bebyggelse kræver (generelt) anmeldelse til kommunen først (BR15 kap. 1.7 stk. 1).  Nedrivelse af fredede og bevaringsværdige bygninger kræver tilladelse efter bygningsfredningslovens §11. Følgende bebyggelse kan nedrives uden anmeldelse eller byggetilladelse: Garager, carporte, udhuse, overdækkede terrasser og lignende mindre bygninger i tilknytning til enfamiliehuse og sommerhuse – samt campinghytter og kolonihavehuse (dog ikke integrerede garager, carporte og lignende mindre bygninger, jf. BR15 kap. 1.7 stk. 3).

Forandring af kolonihavehus

NEJ! Kolonihavehuse har deres egen lov og er i Bygningsreglementet fritaget for hverken anmeldelse eller byggetilladelse ved byggearbejder (BR15 1.6 stk. 1.6). Men du skal altid tjekke en evt. lokalplan og sikre dig tilladelse fra haveforeningens bestyrelse før du forandrer huset. Og hvis haveforeningen officielt har fået helårsstatus gælder reglerne om byggetilladelse og anmeldelse. Så det er helt afgørende at vide om kolonihavehuset er et kolonihavehus i lovens egentlige betydning, eller om det har helårsstatus. Tjek evt.hos din lokale kommune i tvivlstilfælde.

Opførelse af carport, skure, overdækninger el. lign.

NEJ/JA! Det afgørende er, om det samlede areal i alt af carporte, garager, udhuse, drivhuse, overdækkede terrasser og lignende bygninger, som opføres i forbindelse med fritliggende enfamiliehuse, dobbelthuse eller rækkehuse (dvs. med lodret boligskel) holder sig under 50 m2 eller kommer over 50 m2. Under 50 m2 i alt kræver byggeriet hverken byggetilladelse eller anmeldelse (BR15 1.6 stk. 1.2, ændret ved lovændring pr. 01.07.2017). Alt over 50 m2 (carporte, udhuse etc.) i alt på matriklen kræver byggetilladelse. Og: Hvis bygningen er fredet eller registreret bevaringsværdig kan opførelse/ombygning af carporte etc. kræve byggetilladelse og/eller tilladelse efter bygningsfredningsloven, selvom du ikke overskrider de 50m2.

Henvisning: Bygningsreglementets kap. 1.6 “Byggearbejder, der kan opføres uden byggetilladelse“.

(Tekst ajourført 14.07.2017)

Etablering af brændeovn

NEJ/JA! Hvis du ønsker at opsætte brændeovn i en villa eller rækkehus/dobbelthus, skal du ikke have tilladelse fra kommunen, men du skal anmelde det til en autoriseret skorstensfejer. Du skal desuden give besked til kommunen, når brændeovnen er installeret og godkendt af skorstensfejer, så brændeovnen kan blive registreret i BBR. For ejer-/andelslejligheder i etageejendomme: Ja, det kræver tilladelse fra kommunen.

Udestue/vinterhave

JA! Bygningsreglementet nævner ikke specifikt udestuer og vinterhaver, men af de fleste kommuners hjemmesider fremgår det, at opførelse af en uopvarmet udestue/vinterhave kræver byggetilladelse. Hvis udestuen/vinterhaven skal have permanent opvarmning (fx gulvvarme eller radiator) er der tale om en tilbygning hvilket også kræver byggetilladelse.

Tagterrasse eller terrasse hævet over terræn

JA! Bygningsreglementet nævner det ikke specifikt, men det fremgår af mange kommuners hjemmesider, at etablering af tagterrasse eller terrasse hævet mere end 30 cm. over terræn kræver byggetilladelse.

Regulering af terræn

NEJ/JA! Praksis er, at hvis du vil ændre højderne på dit terræn med mere end 50 cm. (op eller ned) skal du have byggetilladelse fra kommunen først.

Nyt tag

NEJ/JA! At skifte tagbelægning kræver hverken byggetilladelse eller anmeldelse – med mindre huset er fredet eller registreret bevaringsværdigt.

Sommerhus udvidelse

JA! Hvis du vil udvide arealet af et sommerhus kræver det byggetilladelse (BR15 kap. 1.3.1 stk. 1 litra 5).

Opførelse af anneks

JA/NEJ! Et anneks er en fritliggende bygning på samme matrikel/grund som fx et enfamiliehus, dobbelthus eller rækkehus. Hvis du vil bruge annekset til beboelse skal du søge om byggetilladelse. Men hvis du blot vil bruge det til midlertidigt ophold og det er på max. 10 m2 må du opføre det uden hverken anmeldelse eller byggetilladelse (BR15 1.6 stk. 1, litra 4).

Bygge et hus på landet

JA! Og du skal også have det der hedder en “landzonetilladelse” hvis du vil bygge i “landzone” (i modsætning til “byzone” eller sommerhusområder).

Ombygning i lejlighed

JA/NEJ! (Ejer- og andelslejligheder) Hvis du vil ændre på en væg der er bærende eller støbe et betongulv over 6 m2 (badeværelse) kræver det byggetilladelse på baggrund af en ingeniørberegning. Du skal også typisk have byggetilladelse hvis der skal ændres på fælles installationer (vand/varme/afløb) eller installeres brændeovn. Bygger du nyt badeværelse eller badeværelse i et tidligere wc-rum kræver det byggetilladelse. Desuden skal du jo have tilladelse fra bestyrelsen i ejer-/andelsforeningen. Til gengæld vil det typisk ikke kræve tilladelse at renovere/udvide eksisterende badeværelse/køkken, opsætte forsænkede lofter eller ombygge vægge der ikke er bærende (Kilde: Frederiksberg Kommune). I tvivlstilfælde bør den lokale kommune kontaktes først.

Brusekabine i lejlighed

NEJ! Men brusekabinen skal være VA-godkendt og installeres af en autoriseret VVS-mester, som skal anmelde vand- og afløbsinstallationen til myndighederne.

Ny altan på lejlighed

JA! Etablering af en ny altan på en etageejendom kræver byggetilladelse.

Ombygge en stald til bryggers og badeværelse?

JA! At ændre en stald til bryggers, grovkøkken og/eller badeværelse er en væsentlig ændring af arealernes anvendelse, så det kræver byggetilladelse. Det samme gælder naturligvis hvis du vil ombygge en tidligere stald til beboelse.